在11月28日由包括发改委、人民银行、商务部及外管局等多部委联合发布的新华社答记者问中提到，中国政府将坚持实行备案制为主对外投资管理方式，但同时也提及为防范风险将对部分对外投资项目进行核实。
 
这一回答针对了近期市场热议有关于中国政府对于大规模对外投资将执行新的限制措施。市场消息称未来一段时间中有关部门对于超过100亿美元单个对外投资或10亿美元以上非主业投资都将进行更为严格的审核。房地产投资也被特别提及，涉及国企境外10亿美元以上的不动产交易将被列为限制范围。
 
虽然28日答记者问中并未确认未来交易审核的具体条件，但从市场面情况来看政府有可能会对对外投资采取较为偏紧的措施，其原因在于：
  1. 人民币资本流出在今年10月达到高峰，持续的资本外流带来人民币进一步贬值的压力
  2. 在发改委2014年12月基本撤销对外投资审核，改为备案制后，中国对外投资快速上升。但同时不少案例显示中国投资者在包括房地产等领域大宗交易过程中依然缺乏对海外市场的了解及投前调查。而大量的资本外流也使得当局对于其中包含的虚假对外投资行为及交易的真实性有所担忧

另一方面市场情况也反映了从紧的管控可能已经在逐步推进中。根据凯投宏观数据显示，中国居民及企业的对外资产购置在9月达到200亿美元后，10月迅速回落至10亿美元。这显示有可能外汇资本账户的相关限制已有所增加。
 
对于房地产市场的影响？
 
  • 一旦监管机构加强对于跨境交易审核，交易过程将会延长。这将使得以大型国有企业及保险公司为代表的中国买家在选择投资标的时将更为谨慎、对投前环节的把控将更为严格，全球门户城市的核心类低风险资产将有望受到更多关注。
  • 可能的审核条件中对于海外房地产投资规模设置了10亿美元的交易门槛，而实际上能够达到这一标准的大宗交易数量有限。根据世邦魏理仕数据显示，中国资本在2013至2016上半年所进行的海外地产投资70%低于此门槛。如果审核条件为交易金额设置了门槛，为符合规定与交易便利，投资者将有可能更多参与较小规模的海外房地产交易。
  • 根据世邦魏理仕数据，过去近3年来中资海外房地产投资的十大交易中，6宗由国有企业完成，显示出国企在这一领域的积极参与。而未来如果对于海外房地产投资规模加以限制，将促使其调整投资规模并优化战略布局。
  • 如果对海外投资加以限制，由于海外投资的审批及时间成本的增加，国内一线及少数二线城市核心商业地产的资本价值将得到提升。考虑到国内目前的低利率环境及有限的可投资资产标的，以险资为代表的资金宽裕的中国投资者将会有意提高国内商业地产的配置。
 
宏观面来看，无论短期措施如何影响市场，中国资本出海的长期趋势不会改变，这一趋势亦符合包括一带一路、人民币国际化等一系列长期国家发展战略。政府方面会继续支持境内投资者战略性布局海外资产，而中资机构将会持续推进海外资产配置，但会谨慎选择投资标的并关注其潜在表现。
 

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蒋正彧
副董事
研究部中国区
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