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ドナルド・トランプ氏の大統領就任は、米国大統領史上もっとも予想外だった結末といって良いだろう。事業用不動産への影響を考える上でも不透明要因は多い。しかし、現在分かっていることは、トランプ氏が第45代米国大統領に就任するということ、そしてその事は、米国の外交ならびに経済政策において、既定路線からの離脱を意味することになり得るということだ。
経済への影響
トランプ氏がこれまでに提案してきた政策には下記のようなものがある。これらの一部は、経済にも事業用不動産にも恩恵をもたらすと考えられる。一方で、不動産市場にとってネガティブとみられる政策もある。
・軍事、インフラ整備に対する財政出動
・法人および個人に対する減税
・ビジネス促進のための規制緩和
・「オバマケア（医療保険制度改革）」の大幅な見直し
・国境管理の厳格化
・貿易協定の再交渉、ならびに関税の賦課もしくは強化
不動産市場への影響
財政支出の拡大は、短期的に経済の成長見通しの上方修正につながる可能性がある。そうなれば、米国の不動産市場においては賃料のさらなる上昇も考えられる。
財政支出の拡大により、経済活動はさらに活発になろう。失業率は既に低水準にあるため、これらの政策は賃金と物価の上昇をもたらし、更には債券利回りや金利の上昇につながると予想される。短期的には、金融市場の動揺を受けて米連邦準備理事会（FRB）が12月に予定していたとみられる金利の引き上げは見送られるかもしれない。しかし、財政支出の拡大となれば、来年以降の金利引き上げのペースはむしろ加速するだろう。日本経済にとってこのことは、為替レートが再び円安に向かう可能性が高まることを意味している。その限りにおいては、日本企業の業績にとっては総じてプラスの影響が考えられる。
一方、経済に対する一番のリスクは、通商政策が保護主義に向かうことである。多国籍企業がサービスを提供している事業用不動産業界、なかんずく各国間の物流の拡大を担っている物流セクターについては、この観点からは注視が必要であろう。
トランプ大統領と共和党主導の連邦議会
大統領選と同時に行われた米議会選挙では、上院・下院の両方で共和党が過半数を獲得した。もっとも、依然として民主党は、上院で法案通過を遅延もしくは阻止することができる。法案に関する議論を打ち切るには60票以上を必要とするためだ（共和党が獲得したのは51議席）。しかし、予算に関する法案は単純過半数票で通過させることができる。
議会が共和党主導となることで、新大統領は各種政策を実行し易くなるだろう。しかし共和党員の中には、極端な政策を通すことに躊躇する議員も存在する。そのため、トランプ氏の提案がそのままの形で議会を通過するとは考えにくい。従って、通商政策に大きな変更がない限り、米国経済に対するこの選挙結果の影響は限定的と考えられる。
現時点で考え得るシナリオを前提とすると、不動産は引き続き投資家が選好するアセットであり続けるだろう。IPDの統計によれば、米国の事業用不動産の1999年以降の年平均リターンは9.1%である。また、不動産投資市場は、全世界の投資市場全体の14%に相当するとも推計されている。政治環境が大きく変わるとしても、不動産市場の市場価値が大きく損なわれる可能性は低く、今後もリスクに見合った魅力的なリターンを提供してゆくと考える。
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The election of Donald Trump represents the culmination of one of the most improbable paths to the United States presidency that could have been imagined. Many questions remain regarding the impact his presidency will have on commercial property markets.
What is known? Mr. Trump will be the 45th president of the United States and, in a general sense, his victory could represent a potential departure from orthodoxy in key elements of U.S. foreign and economic policy.
Economic Impacts
Mr. Trump has made several proposals that could benefit the economy—and thus commercial real estate—and a few that could adversely affect property markets. These include:
- Increased defense and infrastructure spending.
- Potential tax reform/lower taxes on businesses and individuals.
- Reduced business regulations.
- Repealing and replacing "Obamacare."
- Tighter border security.
- Possible renegotiation of trade deals and imposition of tariffs.
Real Estate Translation
With more expansionary fiscal policy, and if Mr. Trump's trade positions are moderated, growth projections could see some upside potential over the short term. Such a scenario will support already improving commercial real estate market fundamentals and rental growth.
Expansionary fiscal policy would stimulate economic activity and drive real estate demand. With unemployment already low, this will put upward pressure on wages, which will feed through to inflation as the labor supply becomes more constrained. This dynamic may also increase labor force participation rates and will put upward pressure on bond yields and interest rates. Although the potential for adverse financial market reactions could potentially delay an expected Fed rate hike in December, the likelihood of increased fiscal stimulus creates the possibility of more rate hikes than currently anticipated.
One of the primary potential economic risks from Mr. Trump's presidency would be a more insular trade policy. Given the fact that Congress has granted the president a tremendous amount of leeway with regard to trade, it will remain an important area to watch. This is particularly true in U.S. commercial real estate markets where large multinational service providers operate, and in industrial and logistics markets that support the flow of goods in and out of the country.
President Trump and the Republican Congress
It should be noted that President-elect Trump will have to deal with Congress. Although Republicans retained majorities in both houses, Democrats still have the ability to slow or even stop legislation in the Senate due to the fact that 60 votes are required to end debate for many types of legislation. However, budget-related legislation can usually be enacted with a simple majority vote.
With Republicans leading Congress, the new president can bring his agenda up for votes and use procedural maneuvering to further it along. Yet there are also some Republicans who will be less inclined to support more controversial policies. In short, Mr. Trump's proposals are likely to be tempered as they move through Congress. For this reason and despite an increased risk of financial market volatility due to higher levels of uncertainty, the U.S. economy is unlikely to be materially impacted by the results of the election in the near term, provided there is a reasonable amount of continuity in trade policy.
Broader Implications
Under foreseeable scenarios, real estate will remain a preferred asset class. U.S. commercial real estate has averaged a 9.1% return since 1999, according to IPD. We believe that real estate, which represents 14% of the world's investable universe, is well able to hold its value and deliver a competitive return despite these most recent changes in the political landscape.
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