Prêts pour la norme IFRS16 ?

Nouvelle norme comptable IFRS sur les contrats de location au 1er janvier 2019. Quels impacts sur les comptes de vos clients et leur stratégie immobilière ? Comment les anticiper ?

Abdallah Ould Brahim, Senior Director CBRE Capital Advisors, répond à nos questions.

Tout d’abord Abdallah, quelles sociétés sont concernées par cette norme ?

Cette norme impactera les sociétés cotées au sein de l’Union européenne, leurs filiales consolidées et les autres sociétés ayant opté pour une présentation de leurs comptes en IFRS. C’est donc un sujet majeur !

En quoi consiste la norme IFRS 16 ? Comment impacte-t-elle les comptes de l’entreprise ?

Tous les contrats de location seront désormais inscrits au bilan (avec un droit d’utilisation à l’actif et une dette au passif) à l’exception des contrats de courte durée (< ou = 12 mois), de ceux portant sur des actifs de faible valeur (< ou = 5 000 €) et des contrats de services.

La valeur actualisée des loyers contractuels figurera ainsi au bilan, avec comme taux d’actualisation, le taux d’actualisation immobilier implicite, déterminé par un expert, ou à défaut le taux marginal d’endettement si le taux immobilier ne peut être déterminé. Or, l’écart entre ces deux taux est (actuellement) très important : si le taux marginal d’endettement est retenu, l’impact sur le niveau d’endettement peut-être très conséquent.
Le niveau de dette au passif va donc augmenter et les ratios d’endettement des entreprises vont en être affectés, même si certains analystes financiers et agences de notation suivent par ailleurs déjà les engagements hors bilan.

Et l’impact n’est pas visible qu’au bilan. Il concerne aussi le compte de résultat où une charge d’amortissement et une charge d’intérêts viendront remplacer le montant du loyer contractuel. L’EBITDA (résultat avant amortissements, charges financières et impôts, mais après loyer) va mécaniquement s’améliorer.

D’autres impacts sont-ils à prévoir dans le cadre de l’application de cette norme ?

L’impact sera également opérationnel, avec l’obligation d’inventorier de manière exhaustive et fiable l’ensemble des baux.
Plus largement, les entreprises vont chercher à optimiser les impacts dans leurs comptes et cela va les amener à s’interroger sur le mode juridique d’occupation (achat vs location, crédit-bail, sale & leaseback…), mais aussi affecter toutes les négociations ou renégociations de baux. On pourrait de ce point de vue s’attendre à une diminution de la durée d’engagement ferme contractée par les preneurs, qui aurait pour conséquence une diminution des franchises accordées.

Comment les entreprises s’y préparent-elles ?

La norme est (presque) déjà en place. Les entreprises sont censées être déjà prêtes ! C’est le cas pour un certain nombre d’entre-elles (avec lesquelles nous travaillons par ailleurs). Mais toutes ne le sont pas.

3 étapes sont nécessaires

Etape 1 – Préparation : compréhension des enjeux de la norme, inventaire des contrats et synthèse des baux, validation des modes de calcul et notamment du taux d’actualisation ;
Etape 2 – Mise en œuvre : calcul des impacts au bilan (dette et droit d’utilisation), établissement des plans d’amortissement et calcul des charges d’intérêts pour mesurer les impacts sur les comptes de résultat ;
Etape 3 – Optimisation : en fonction des enjeux des entreprises et des conséquences de la mise en place de la norme sur le bilan et le compte de résultat, mais aussi d’enjeux opérationnels ; réalisation d’études stratégiques d’optimisation du portefeuille immobilier.

Evidemment, plus l’entreprise s’y prend tôt, plus l’optimisation sera possible : nous sommes déjà en 2019 !
Fort de sa triple expertise immobilière, financière et juridique, de sa capacité d’intervention mondiale, CBRE accompagne les entreprises sur le sujet, au travers d’une offre de services modulable et une approche multicritères (marché, enjeux opérationnels, impacts de la norme…). Nous accompagnons déjà de grands groupes internationaux sur le sujet, et cela va encore s’accélérer.