The ‘If' in Tariffs - A Call for Patience | CBRE Canada | Face aux tarifs douaniers : Prendre le temps d'analyser

Dans ce courriel :
État des lieux | Conséquences économiques | Conséquences pour l’immobilier commercial

En bref

Les négociations sur les tarifs douaniers demeurent dans une phase d’incertitude, avec des répercussions et des résultats qui varient selon les scénarios.
Le Canada a réussi à obtenir un report d’au moins 30 jours avant l’application des droits de douane américains, repoussant ainsi l’échéance au début mars 2025.
L’imposition et le maintien des tarifs douaniers, accompagnés de mesures de rétorsion, risqueraient d’affaiblir davantage l’économie canadienne déjà fragilisée. Cette situation pourrait provoquer une récession et des pertes d’emplois, entraînant par la suite une baisse de la demande dans le secteur de l’immobilier commercial.
Dans ce contexte changeant et incertain, il est recommandé d’adopter une approche patiente.
Le climat d’incertitude actuel pourrait freiner les décisions d’investissement des entreprises à court terme, ce qui entraînerait des répercussions sur la dynamique de location et d’investissement immobilier.

État des lieux

Les États-Unis envisagent d’imposer des droits de douane de 25 % sur l’ensemble des produits canadiens, ainsi que des tarifs de 10 % spécifiquement sur l’énergie et les minéraux critiques en provenance du Canada, à compter du début mars 2025.
À la suite de plusieurs engagements canadiens, une période de suspension de 30 jours a été accordée. Ces engagements comprennent le Plan frontalier du Canada de 1,3 G$ CAD, des garanties concernant le personnel de sécurité aux frontières, la désignation d’un tsar du fentanyl, et la création d’une force opérationnelle conjointe contre le crime organisé, le trafic de fentanyl et le recyclage des produits de la criminalité.
En réponse, le Canada avait préparé des mesures de rétorsion avec des droits de douane de 25 % sur des importations américaines d’une valeur de 30 G$ CAD, ciblant notamment les boissons, les cosmétiques et les produits de papier. Cette première phase a été suspendue pour donner suite au report américain. Si les États-Unis décident d’imposer leurs droits de douane en mars, le Canada prévoit d’étendre ses mesures à une deuxième phase touchant 125 G$ CAD d’importations américaines, incluant les voitures particulières, l’acier, l’aluminium, les produits frais et la viande.
L’administration américaine a prévenu qu’elle pourrait augmenter davantage les droits de douane en cas de mesures de rétorsion canadiennes ou si les actions entreprises ne répondent pas suffisamment à leurs exigences.
Dans le cas des produits traversant plusieurs fois les frontières, comme dans l’industrie automobile nord-américaine fortement intégrée, le risque existe que des droits de douane multiples soient appliqués avant l’obtention du produit final.

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Conséquences économiques

Les analyses économiques prévoient une stagnation ou une possible récession de l’économie canadienne si le conflit commercial actuel se prolonge.
- L’analyse de scénario de la Banque du Canada indique que des droits de douane américains permanents, accompagnés de représailles canadiennes équivalentes, pourraient entraîner une contraction du PIB de 2,5 % la première année et de 1,5 % la deuxième année. Considérant la prévision initiale d’une croissance de 1,8 % sans droits de douane, cela conduirait à une récession avec une contraction économique de 0,7 % en 2025.
- Le Laboratoire de données sur les entreprises de la Chambre de Commerce du Canada prévoit une possible baisse du PIB de 2,6 % en 2025, représentant un coût annuel d’environ 1 900 $ par Canadien.
- Selon le service économique de la RBC, les tarifs douaniers et les contre-mesures pourraient « anéantir la croissance canadienne sur une période allant jusqu’à trois ans », avec un taux de chômage potentiel de 9,7 % en cas de conflit prolongé.
- La Banque Nationale anticipe une réduction des droits de douane à 10 % plutôt qu’une élimination totale, entraînant une croissance du PIB limitée à 0,4 % en 2025 (contre 1,4 % initialement prévu) et un taux de chômage moyen de 7,4 % (contre 7,0 %).
- BMO Economics, supposant le maintien des droits de douane pendant un an, prévoit une récession modérée en 2025, avec une croissance du PIB réel réduite de 2 % pour atteindre environ 0 %, et une hausse du taux de chômage jusqu’à 8 %.
Ces prévisions restent susceptibles d’importantes révisions selon l’évolution du conflit commercial, particulièrement concernant son ampleur et sa durée.
L’orientation de la politique monétaire canadienne demeure incertaine, la Banque du Canada attendant plus de clarté sur les implications du conflit commercial. Les économistes anticipent généralement que, face à un conflit prolongé, la Banque du Canada opterait pour des baisses de taux plus importantes et rapides pour soutenir l’économie, malgré une probable hausse de l’inflation.
Les tarifs douaniers de part et d’autre auraient un effet inflationniste sur les biens de consommation. Certains produits, notamment alimentaires, verraient leurs prix augmenter immédiatement, tandis que d’autres hausses surviendraient une fois que fabricants et détaillants ne pourront plus absorber les coûts supplémentaires.
L’incertitude liée à la menace d’escalade tarifaire constitue le principal choc immédiat pour l’économie canadienne, compliquant considérablement la planification des entreprises. La confiance des consommateurs est déjà touchée et les décisions d’investissement des entreprises sont paralysées.
Les marchés financiers resteront volatils, réagissant aux perspectives de profits potentiellement réduites des entreprises dans un contexte d’incertitude politique.
Le dollar canadien, déjà affaibli par l’écart croissant des taux d’intérêt entre le Canada et les États-Unis, subit une pression supplémentaire à la baisse en raison de la menace d’une guerre commerciale. Il se maintient actuellement autour de 0,70 $ US.

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Conséquences possibles pour l’immobilier commercial

Dans ce contexte hautement incertain, il est difficile de prévoir avec précision les résultats et les conséquences. Il est possible qu’aucun impact important ne se matérialise, et il serait prématuré pour les entreprises d’en tirer des conclusions pessimistes. Néanmoins, voici une analyse préliminaire des effets potentiels qu’un conflit commercial majeur et prolongé pourrait avoir sur le secteur de l’immobilier commercial au Canada :

L’année 2025 était initialement envisagée comme une période de stabilisation et de reprise pour le marché de l’immobilier commercial canadien. Cependant, l’introduction potentielle des tarifs douaniers compromet ces perspectives, laissant présager une année marquée par une volatilité et une incertitude accrues.
L’incertitude grandissante complique les décisions commerciales, ce qui devrait se traduire à court terme par un ralentissement sensible des nouvelles activités de location, les transactions immobilières prévues étant différées. Néanmoins, cette période d’incertitude pourrait représenter une occasion pour les locataires stratégiques, leur permettant de négocier des conditions plus avantageuses.
Dans l’éventualité d’un conflit commercial prolongé, la situation économique canadienne, déjà fragile, risque de se détériorer davantage. La probabilité d’une récession accompagnée de pertes d’emplois augmenterait, entraînant une stagnation ou une baisse de la demande dans le secteur de l’immobilier commercial.
Les effets négatifs sur le secteur sont toutefois modérés par plusieurs facteurs :
- Le niveau des nouvelles constructions connaissait déjà une baisse pour l’ensemble des types de propriétés;
- L’augmentation des coûts de construction devrait limiter les nouveaux projets, concentrant ainsi la demande sur les propriétés existantes;
- Un assouplissement potentiel de la politique monétaire pourrait contribuer à réduire les taux des prêts hypothécaires;
- La nature à long terme des baux commerciaux implique que la majorité des décisions locatives seront prises dans un contexte où l’incertitude actuelle devrait s’être atténuée.

Industriel

Le secteur manufacturier serait le plus durement touché — ce segment a représenté 14,9 % de l’ensemble des nouvelles transactions locatives importantes durant la période 2021-2024.
L’industrie automobile canadienne présente une vulnérabilité particulière face aux tarifs douaniers, en raison de l’intégration étroite des chaînes d’approvisionnement nord-américaines. Les données du Trillium Network For Advanced Manufacturing indiquent que chaque emploi dans ce secteur génère un effet multiplicateur de plus de 4,5 emplois dans l’économie.
Un ralentissement des échanges commerciaux transfrontaliers entraînerait probablement une réduction des stocks par les entreprises, tandis que l’activité logistique des sous-traitants connaîtrait un ralentissement supplémentaire dans un contexte de récession et d’affaiblissement des dépenses de consommation.

Détail

Les perspectives montrent un déclin de la confiance des consommateurs et un ralentissement des dépenses, alors que la récession commence à impacter les revenus des ménages.
Les prix alimentaires devraient connaître une augmentation presque immédiate en conséquence du conflit commercial.
Le secteur de l’alimentation et de la restauration, quatrième employeur du Canada avec un chiffre d’affaires de 120 G$ CAD, présente une vulnérabilité particulière face à la hausse des coûts.
Selon la Fédération canadienne de l'entreprise indépendante (FCEI), 51 % des petites entreprises canadiennes entretiennent des relations commerciales avec les États-Unis. Opérant avec des marges réduites, elles seraient contraintes d’augmenter leurs prix, ce qui entraînerait un affaiblissement de la demande des consommateurs.
Des initiatives « Achetez canadien » émergent déjà à travers le pays. Bien que les produits américains restent disponibles, un conflit commercial prolongé pourrait modifier durablement les habitudes de consommation.

Bureaux

Une détérioration significative de la situation économique entraînerait probablement un gel des recrutements et des suppressions d’emplois.
La durée prolongée des baux limiterait la capacité des entreprises à réduire rapidement leurs bureaux dans un contexte de compression des coûts et des effectifs. Toutefois, les niveaux de sous-location, récemment stabilisés, pourraient connaître une nouvelle hausse similaire à celle observée au début de la pandémie.

Multirésidentiel

CUne augmentation supplémentaire des coûts de construction pourrait compromettre la viabilité financière de nombreux projets immobiliers.

Marchés des capitaux

Dans ce contexte d’incertitude accrue, la reprise du marché de l’investissement nécessiterait plus de temps, avec des volumes de transactions inférieurs aux prévisions pour 2025.
Les rendements obligataires ont diminué en raison des perspectives de croissance réduites et de la recherche de valeurs refuges dans un environnement plus risqué, ce qui compenserait partiellement l’effet mentionné précédemment.
La dépréciation significative du dollar canadien pourrait offrir des occasions d’acquisition plus attractives pour les investisseurs étrangers.

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Pour en savoir plus, communiquez avec :

Marc Meehan
Directeur général, Recherche
marc.meehan@cbre.com